Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда квартир от застройщика с последующим выкупом». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
В процессе аренды с правом последующего выкупа тоже немало своих недостатков. Вот одни из них:
- На рынке жилья слишком мало предложений по квартирам с правом выкупа
- Может не получиться выплатить определённую сумму и в итоге остаться ни с чем, не потянув «такую ношу».
- Не все собственники жилья соглашаются на такие договора, так как выгоднее просто сдавать квартиру в аренду
- Условия аренды с правом выкупа могут быть слишком не выгодными для арендатора, хозяин может загадать слишком большую сумму, в разы превышающую обычную по договору купли – продажи.
- Нестабильность стоимости квартиры
Если покупатель-арендатор нарушит условия договора, то продавец вправе попросить его о выселении, и в этом заключается самый большой риск сделок покупки жилья в аренду с выкупом.
Про анонсирование пилотной программы АМЖК «Аренда и выкуп» я узнал еще в середине февраля. Суть программы заключается, как вы уже поняли — аренда с последующим выкупом квартиры. В принципе, достаточно неплохая схема для получения желаемых квадратных метров.
Аренда квартиры с правом выкупа
То есть покупатель заключает договор аренды с собственником квартиры и прописывает в договоре право выкупа квартиры.
Все условия договора аренды с правом выкупа, а именно размер выкупной цены, размер платежа, срок аренды и так далее, регулируются исключительно собственником квартиры и ее покупателем.
По арендному соглашению арендодатель обязан передать арендатору конкретное имущество (в частности, недвижимость) за устанавливаемую плату для временного владения и использования либо только для временного использования. Вместе с тем, стороны устанавливают в соглашении условие передачи арендатору собственнических прав на арендованные объекты недвижимости после выплаты их стоимости.
Конечно, аренда с правом выкупа имеет и определенные риски. К примеру, продавец может упустить определенную выгоду, связанную с ростом рыночных цен на отданную в аренду недвижимость.
Просрочки, как и в случае ипотечного кредита недопустимы- штрафные санкции по ним прописываются в договоре. Все моменты, касающиеся неоднократных просрочек решаются участниками программы в индивидуальном порядке.
Отвечает руководитель МКА Курганов и партнеры Алексей Курганов:
К примеру агентство по ипотечному жилищному кредитованию, давно и успешно запустившее эту программу продолжает его расширять, правда сейчас эта программа будет называться «Жилье в рассрочку».
Общая схема взаимодействия сторон по съему с выкупом следующая:
- Стороны заключают договор аренды с последующим выкупом по правилам, предусмотренным для ДКП. Договор предусматривает определенный порядок расчета за квартиру.
- В течение установленного срока арендатор проживает в квартире и вносит установленные суммы.
- По окончании срока аренды квартира переходит в собственность арендатора. Вопросы выкупной цены при этом регулируются договором. Предложение о выкупе доли в квартире может поступить как от нанимателя, так и от хозяина жилья.
- Как и сделке купли продажи, права нового владельца регистрируется в Росреестре – уже после выкупа жилья.
Если клиент не сможет платить по договору, квартира остается у сервисной компании, а ему возвращается сумма, которую он выплатил в счет выкупа. Арендная плата не возвращается.
Такая схема продажи жилых помещений может быть интересна как инвестиция для собственников, готовых вложить собственные средства в покупку недвижимости с целью получения дохода либо владельцам элитной недвижимости.
Аренда с правом выкупа квартиры – это очень редкий вид сделок. Рекомендаций и судебной практики по данной теме не так много.
Оформление договора аренды квартиры с последующим выкупом – не совсем обычная сделка. Сущность следующая – гражданин снимает жилье, ежемесячно вносит плату, а в момент, определенный договором, вносит выкупную цену. Такая цена может как включаться в аренду, так и выплачиваться отдельно.
Собственником объекта аренды может быть физическое или юридическое лицо. Допускается аренда квартир от застройщика с последующим выкупом. Переход права собственности обычно происходит, когда закончится срок аренды. Если договор позволяет это, возможно и досрочное погашение договора с выплатой полной выкупной цены.
Аренда жилья с выкупом. Как это работает?
Чтобы гарантировать все стороны программы, предусмотрены определенные гарантии- в первую очередь это участие в программе АИЖК как государственного института развития.
В юридическом бюро «Правовое решение» сформирована и успешно применяется практика гражданского права. Наши адвокаты ведут дела в сфере трудового, семейного и гражданского права.
Часто стороны не акцентируют внимание на таких мелочах, после чего начинаются споры вплоть до судебных тяжб. При указании в договоре пунктов, необходимо учитывать риски, связанные с возвратом уплаченной покупателю суммы. Может быть и вероятность форс – мажоров, например, болезнь или даже смерть одной из сторон.
Решение уголовных вопросов является весьма ответственным и трудным занятием. Именно потому за ведение уголовных дел берутся лишь опытные и квалифицированные адвокаты. Если лицу грозит уголовное наказание, поиск юридически подкованного защитника становится задачей первостепенной важности.
Часто стороны не акцентируют внимание на таких мелочах, после чего начинаются споры вплоть до судебных тяжб. При указании в договоре пунктов, необходимо учитывать риски, связанные с возвратом уплаченной покупателю суммы. Может быть и вероятность форс – мажоров, например, болезнь или даже смерть одной из сторон.
В остальных регионах она и того ниже. Однако сегодня, в не самый экономически успешный период, когда платежеспособность населения падает, рынок как никогда нуждается во внедрении новых механизмов покупки жилья. А все новое – это хорошо забытое старое.
Главное различие названных соглашений состоит в том, что объектом аренды могут выступать любые имущественные ценности, а в лизинг передается лишь имущество, специально приобретенное для лизинговых операций и, соответственно, заранее согласованное со второй стороной сделки – лизингополучателем.
К арендным соглашениям, предусматривающим право последующего выкупа, нельзя также отнести и договора рассрочки. Нормативные правила при рассрочке платежей запрещают продавцу имущества, когда приобретатель уже оплатил больше половины указанной стоимости, потребовать возврата имущества и расторжения сделки.
Аренда жилья с последующим его выкупом не является чем-то новым в российском законодательстве. Не совсем стандартный, на наш взгляд, способ приобретения жилого помещения достаточно удобен для покупателя (арендатора), поскольку дает ему возможность проживания в квартире до момента ее приобретения в собственность.
Для заключения договора аренды с выкупом квартиры, не обязательно иметь хоть какой-нибудь первоначальный взнос.
Компания «Инвесттраст», девелопер проекта «Новые Ватутинки» (новая Москва), предложил «протестировать» жилье. Потенциальные клиенты могут арендовать с правом последующего выкупа полностью обустроенную застройщиком квартиру и решить, подходит им этот микрорайон для жизни или нет. Об этом говорится в сообщении компании.
Какая переплата при аренде с выкупом?
Сейчас стоимость однокомнатных квартир начинается от 4,2 млн руб. (37,2 кв. м.), двухкомнатных – от 6,5 млн руб. (62,2 кв. м.), трехкомнатных – от 7,2 млн руб. (76,1 кв. м).
Часто подобные сделки заключаются между родственниками, которые таким образом получают некоторые гарантии.
Если речь идет о выкупе залоговых квартир, например, у банка, то контракт заключается по форме залогодержателя. Вариант выкупить квартиру у государства также сопровождается определенной строго установленной формой, которую составили специалисты местных органов власти.
Можно указать в договоре и другие моменты, например, кто осуществляет ремонт в квартире, как часто и за чей счёт. Чем подробнее расписаны условия аренды квартиры с последующим выкупом, тем лучше документ защищает права сторон. Главное – ни одно из положений документа не должно идти вразрез с Гражданским кодексом или другими законами РФ.
Ни для кого не секрет, что правовое поле без участия квалифицированное адвоката – минное. Для того чтобы выйти победителем и не запутаться в стремительно меняющихся законах понадобится тяжелая артиллерия в виде профессиональных юристов.
Множество объявлений об аренде недвижимости размещается на ОЛХ непосредственными хозяевами квартир. Это позволяет находить выгодные ценовые предложения на долгосрочную аренду жилья любой категории. С сервисом сайта OLX вы всегда сможете взять в аренду квартиру или комнату надолго или посуточно в любом из городов Казахстана.
Рассрочку можно выбрать любую- от 5 до 15 лет. Срок рассрочки выбирает покупатель квартиры. Конкретный срок выбирает покупатель. Кроме того, покупатель выбирает и сумму первоначального взноса.
Для заключения соглашения по аренде с правом выкупа необходимы документы, мало чем отличающиеся от сделки по купле – продаже:
- Удостоверения личности (паспорта сторон)
- Технический и кадастровый паспорт квартиры
- Согласия от супругов, свидетельство о заключении брака
- Свидетельство о регистрации прав на квартиру
- Выписка Росреестра об отсутствии арестов и обременений
- Оценка стоимости квартиры
- Справки об отсутствии коммунальных задолженностей
- Договор аренды данной недвижимости
Для покупателя-арендатора такой вариант удобен, потому что он может быть уверен, что хозяин жилья не попросит его освободить квартиру (при условии, что он не нарушает условия сделки).
Кроме того, эксперт обратил внимание, что необходимо подробно расписать в договоре такие существенные условия, как порядок использования и ремонта жилья; страхование гражданской ответственности; порядок оплаты; порядок расторжения; порядок внесения изменений; порядок передачи права аренды или продажи другим лицам (супруге, кредитору, родственникам и прочим).
Сервисная компания, которая занимается организацией арендой квартир с правом выкупа, т.н. МРЖК (Межрегиональная Жилищная Корпорация) утверждает, что соотношение выкупного и арендного платежей очень выгодно меняется при уменьшении срока договора.
С другой стороны, отсутствие четко регламентированных норм может привести к возникновению большого количества спорных ситуаций.
В наше время многие люди вынуждены снимать квартиры для проживания. И аренда с правом выкупа снимаемой жилплощади может стать спасительным решением семей, желающих жить самостоятельно. В Западной Европе уже давно применяется метод сделок по аренде квартир с правом выкупа. Существуют даже государственные программы, направленные на обеспечение населения доступным жильем.
Это подтверждает и Гражданский кодекс РФ, который предусматривает передачу объектов недвижимости после поэтапной выплаты его стоимости.
Гражданский кодекс Российской Федерации на этот счет говорит, что в законе или договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
В компании подчеркивают, что это первое подобное предложение в московском регионе. Впрочем, в 2009 г. холдинг «Сапсан» предлагал нечто подобное в коттеджном поселке «Княжье озеро»: дома в аренду от застройщика.
Какие риски у покупателя и продавца при заключении договора?
Это достаточно большой плюс, если учитывать насколько часто «обжигаются» при покупке квартиры (долгостои, незаконно возведенное жилье, мошеннические схемы с жильем и т.д.).3. Минимальное количество документов, необходимых для заключения договора на аренду с последующим выкупом квартиры. Этим плюсом, наверное, сейчас мало кого удивишь, т. к.
Правовые отношения собственника и нанимателя в данном случае, как и в ситуации стандартного найма жилого помещения, регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации. Закон не запрещает указывать переход права собственности от одной стороны к другой после выплаты арендатором всей суммы, указанной в договоре, или по истечении прописанного срока аренды.
Условия сделки, такие как сроки, размер выплат, не регулируются законодательно. Это означает, что покупатель и продавец должны сами договориться, на какой срок заключать договор. Допускается аренда с выкупом на срок как 1 год, так и более 10 лет. Продавец вправе требовать внесения первоначального взноса, однако его размер также не регламентирован законом.