Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Конечно же, существует и ряд исключений из установленных правил. Но они распространяются только на ситуации, в которых идет речь о продаже квартиры при наличии несовершеннолетних детей-собственников.
Решив купить квартиру, если вас устраивает ее месторасположение, планировка, цена и прочие нюансы, не спешите отдавать деньги ее хозяину, даже увидев документы о праве собственности на недвижимость, тем более несовершеннолетнему ребенку, несмотря на то, что родители (лица, представляющие интересы несовершеннолетнего) не возражают и даже готовы дать письменную расписку.
Статьи и видеосюжеты о вторичном рынке недвижимости
Ситуации, при которых семье с ребенком необходимо продать квартиру, встречаются часто. Во многих случаях дети являются собственниками жилья, что существенно осложняет процедуру его отчуждения. Однако при соблюдении правил и особых условий период совершения сделки значительно сокращается.
Последний пункт имеет особое значение. Согласно статьям 26-28 гражданского кодекса РФ, возраст ребенка влияет на его дееспособность. Виды:
- полная (с 18 лет и в некоторых других узаконенных случаях);
- ограниченная (с 14 до 18 лет);
- частичная (с 6 до 14 лет).
Препятствий для продажи квартиры нет, однако в связи с наличием детей-собственников потребуется разрешение органов опеки и попечительства. Судя по описанию в вопросе, несовершеннолетние граждане, владеющие долями, зарегистрированы в разных местах, что вносит свои сложности.
Сделки с несовершеннолетними урегулированы действующим законодательством. Права детей защищают органы опеки и попечительства, согласовывая эти сделки.
Иногда встречается так называемая эмансипация несовершеннолетнего. Эмансипированным признается несовершеннолетний, если ему исполнилось 16 лет, он состоит в браке либо работает по трудовому договору. В таком случае он вправе самостоятельно может совершать юридические действия, без какого-либо разрешения.
Почему сделки такого рода опасны
Разрешение на продажу квартиры, оформленной на несовершеннолетнего, можно получить при перемене места жительства и при исключительных обстоятельствах, касающихся интересов ребенка (например, в случае оплаты его лечения). Но решение этого вопроса остается, опять же, за органами опеки.
Часто родители, даже добросовестные, боятся связываться с продажей недвижимости несовершеннолетнего ребенка. И чтобы такая ситуация не возникала вообще, они не оформляют недвижимость на несовершеннолетнего, тем самым нарушая закон. В 90-х годах такие случаи были распространены из-за приватизации квартир.
Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником (неважно является ли он полноправным владельцем или владеет частью жилья) возможна только при наличии согласия органов опеки, которые следят за тем, чтобы условия проживания ребёнка не ухудшились после реализации сделки по отчуждению недвижимости.
Чтобы законно провести процедуру реализации жилплощади на вторичном рынке, нужно знать ряд юридических нюансов сделки с недвижимым имуществом, находящейся в собственности у гражданина, которому ещё не исполнилось 18 лет.
Проблем с продажей не возникает при наступлении полной дееспособности, дающей право свободно вступать в правоотношения и нести обязанности по сделкам. Однако не всегда для этого необходимо достижение восемнадцатилетнего возраста.
Получить полную дееспособность можно с шестнадцати лет:
- После вступления в брак. При этом развод не является основанием для ограничения дееспособности. Исключение составляют лишь фиктивные супружеские отношения.
- В результате эмансипации. Это узаконенный процесс, в результате которого лицо становится дееспособным вследствие начала работы по трудовому договору или занятия предпринимательской деятельностью.
Добрый вечер, у нас продажа квартиры, три собственника : мать и двое детей, один несовершеннолетний 1/4 доли, после продажи переезд в другой город. Можно долю несовершеннолетнего собственника зачислить на банковский счет?
Вот и все. На самом деле, если заранее подготовиться, сделка будет проведена быстро и без каких-либо негативных моментов. Если граждане решили обратиться за помощью в агентство недвижимости, то основная масса работы ложится на плечи посредника. Он же, как уже было сказано, сопровождает сделку при заключении договора.
Вопрос, связанный с приобретением жилья, в котором так или иначе какие-то права имеют несовершеннолетние, следует рассматривать в двух плоскостях.
Пошаговая инструкция: как купить квартиру с прописанным несовершеннолетним
Итак, если ребенок малолетний или несовершеннолетний (далее — «несовершеннолетний»), на сделку необходимо распоряжение органов опеки и попечительства, в котором будет разрешение на продажу. И этот документ необходимо подготовить заранее, хотя бы за месяц. Во-первых, перед сделкой его получить будет достаточно сложно, так как готовится он как минимум 10 рабочих дней.
Последний кассационный суд показал, что при этом несовершеннолетнего не сняли с регучета. И покупатель, конечно, ни сном, ни духом ничего не знает.
Имущественные отношения мужа и жены нуждаются в регулировании. Одно дело договариваться на словах – в любой момент супруг может нарушить свое слово, а у его оппонента не окажется доказательств. Брачный договор – это письменный документ, определяющий судьбу имущества супругов.
Форму № 9 не брали, так не нужно было. В итоге, потом что-то получается, и покупатель получает жилье с обременением по факту, с правом проживания несовершеннолетнего. При этом с ним может проживать даже мама.
Юшков и Телегина составили брачный договор о судьбе будущего имущества. Молодожёнам было удобно не делить все поровну, а определить новый режим собственности – долевой, с увеличением доли жены. Вскоре состоялась свадьба и брачный договор вступил в законную силу. Спустя полгода Юшковы купили 2-комнатную квартиру в центре Санкт-Петербурга.
Существенную роль играют нормы Закона от 29.12.2006 №256-ФЗ о регистрации неправоспособного жильца в квартире, приобретённой на средства с сертификата «Материнский капитал», что предусмотрено Постановлением Правительства РФ от 04.12.2009 №994.
Если в результате Вашей продажи дети из разных семей приобретают какую-то отдельную недвижимость, хотя бы и жилой дом в деревне (при прописке в городе это возможно), то сделка вполне может пройти.
Основная проблема – возможный отказ органов опеки. Но не всех этот факт останавливает. Многие родители идут на риск и продают квартиру незаконным путем.
Риски покупателя в этом случае не менее оправданы. Приобретающей стороне следует обратить внимание на:
- возраст и количество детей, имеющих долю в продаваемой квартире;
- подлинность и достоверность разрешения органов опеки;
- выписку, подтверждающую, что на момент продажи в квартире нет зарегистрированных лиц.
Разумеется, все аргументы в пользу улучшения условий жизни необходимо доказывать, каждый довод ООиП будет проверяться.
Дети могут быть владельцами недвижимости вне зависимости от возраста. Оформление жилья на ребенка дает гарантию, что к наступлению совершеннолетия он будет обеспечен собственной жилплощадью и никакие семейные обстоятельства не уменьшат его прав.
Какая минимальная доля на одного ребёнка в семье?
Бывают случаи, когда взрослые оформляют квартиру на ребенка, чтобы защитить имущество от притязаний кредиторов, перед которыми у родителей есть неисполненные финансовые обязательства.
Поскольку квартира или доля ее принадлежала несовершеннолетнему, родители, опекуны, продав жилище, должны позаботиться о месте дальнейшего проживания ребенка.
У меня квартира в долевой собственности с несовершеннолетним сыном могу ли я продать данную квартиру своей матери (бабушке несовершеннолетнего собственника). Разрешение опеки есть.
В каких общих моментах покупателю нужно опасаться приобретения такого жилья на практике, и какие ему нужны предпринять действия, для того чтобы приобрести жилье без всяких подводных историй с детьми?
Посредники и сделки с имуществом
Во-вторых, бывает просто люди попадают в аварию, и ребенок оказывается просто нигде. И есть действительно такие судебные прецеденты, когда этого несовершеннолетнего ребенка регистрируют по старому месту жительства.
Ребенок собственник или доли в квартире или всего помещения. Сам распоряжаться своей собственностью он не может. За него это могут сделать или законные представители, то есть его родители, или опекуны, или попечители. Сделка купли-продажи, когда присутствует несовершеннолетний, заключается только с обязательным участием органа опеки и попечительства.
Эту выписку можно заказать в МФЦ при наличии паспорта и внесения платы за предоставление таких сведений. В выписке содержится актуальная информация о собственниках объекта и его основных характеристиках.
Обязательно нужно отследить, чтобы ребенку было куплено жилье. Покупателю нужно взять инициативу в свои руки. Нужно проверить, есть ли согласие органов опеки и попечительства.
То есть, покупая квартиру у собственников, имеющих несовершеннолетних детей, получивших право владения, приватизировав ее, обратите внимание, что дети имеют полное право на это жилище, а закон очень щепетильно относится к ущемлению прав несовершеннолетних.
По достижении 14 лет подросток уже имеет частичную дееспособность, так как получает паспорт гражданина РФ с пропиской по месту жительства. Он ещё не может быть выписан «в никуда», как и ребёнок более младшего возраста. Но здесь уже допускается его проживание отдельно от родителей. Например, его можно прописать у бабушки с дедушкой.
Основные сложности при продаже недвижимого имущества возникают из-за ООиП – эта инстанция выдвигает ряд требований. До 14 лет дети могут распоряжаться только принадлежащими им, подаренными вещами, да и то в ограниченном формате — не имея законных прав даже на продажу личной вещи. Что касается более крупных имущественных сделок, например с недвижимостью, они не приобретают ещё никакой правоспособности.
Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником: риски
В пакете документов, который собирают для отчуждения, обязательно должно присутствовать постановление о согласии на сделку органов опеки и попечительства. Причем они смотрят продаваемое жилье не только по документам. Обязательно на объект выезжает специалист. Смотрят все: этажность, планировку, наличие рядом школы, равнозначность районов.
Во многих случаях дети являются собственниками жилья, что существенно осложняет процедуру его отчуждения. Однако при соблюдении правил и особых условий период совершения сделки значительно сокращается.
При этом несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью дееспособным (например, если он работает, вступил в брак и т. п.).
Риски при продаже недвижимости с долей несовершеннолетнего.
Самый неприятный для нового собственника момент в том, что деньги по сделке уже уплачены. Расторжение договора купли-продажи (ДКП) повлечёт реституцию — потребуется привести имущественное состояние сторон к тому, которое существовало до сделки. Соответственно, квартира продавцу с детьми будет возвращена сразу же. Вопрос о возврате денег будет зависеть от добросовестности контрагента.
Однозначно, при обращении в суд, даже спустя несколько лет, когда ребенок повзрослеет и достигнет восемнадцати лет, решение будет вынесено в его пользу, и, вероятность высока, что вы останетесь без покупки.