Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли продажи от застройщика». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Что необходимо предусмотреть при заключении договора предварительной купли-продажи квартиры – все нюансы.
Договор купли-продажи — широкое понятие, он может быть устным (когда вы покупаете продукты на рынке) и письменным (например, покупка машины или дома).
В сделках с недвижимостью ДКП должен быть письменным в любом случае, даже если он заключается между друзьями или родственниками. На основании этого договора в Росреестре регистрируется переход права собственности.
Минусы предварительного договора купли-продажи
Самый распространенный вариант. Уступка права требования на языке юристов называется договором цессии. Это соглашение, по которому одна сторона в уже существующем договоре передает другой стороне свое право требовать выполнения обязательств по этому договору. Тот, кто уступает права, называется цедентом, а тот, кто принимает, — цессионарием.
Предмет договора — это квартира. В ПДКП требуется указать характеристики, позволяющие распознать объект. Сюда входит: местоположение жилья (город улица, дом); количество жилых и нежилых м2; этажность дома, в котором расположена квартира; количество комнат; некоторые нюансы, влияющие на принятие решения о покупке.
Юрист или нотариус излагает в нескольких пунктах договора купли-продажи квартиры риски, которые могут нести продавец и покупатель.
Покупка квартиры в новостройке, как и на вторичном рынке, предполагает обязательное заключение договора купли-продажи. Данный договор заключается только после завершения строительства дома и ввода его в эксплуатацию, в противном случае речь может идти только о подписании договора долевого участия или инвестиционного договора.
Для того, чтобы договор приобрел юридическую силу (считался заключенным), должно соблюдаться три основных условия:
- он должен иметь письменную форму;
- быть подписанным обеими сторонами;
- содержать существенные условия.
В большинстве остальных случаев договор не надо заверять у нотариуса, достаточно соблюсти все требования, которые описаны в гражданском кодексе: указать стороны сделки, объект покупки, стоимость и порядок оплаты, условия передачи.
То есть, при его заключении вы не станете собственником жилья, а лишь будете обязаны выполнить условия, прописанные в документе.
Плюсом нотариальной формы является также то, что такие договоры проходят процедуру госрегистрации в ускоренном порядке. У нотариуса можно воспользоваться его депозитом для проведения безопасных расчетов. При этом за нотариальные услуги предусмотрена госпошлина, которая рассчитывается в зависимости от стоимости недвижимости.
Договор купли-продажи в сделках с первичной недвижимостью
Уступить право требования по ДДУ можно в любой момент до подписания акта приема-передачи квартиры. Акт приема-передачи квартиры подписывают только после того, как дом ввели в эксплуатацию. То есть когда застройщик уже закончил строительство, государственная комиссия приняла дом и теперь туда могут заселяться жильцы.
На сегодняшний день, практически весь рынок первичной недвижимости заполнен предложениями квартир в новостройках «от застройщиков».
Расскажем обо всех нюансах и особенностях данного документа, сделок с ним, и определим — законны ли действия застройщиков, использующих такие договоры.
Распространена схема обмана, когда застройщик, с участием одного или нескольких посредников, заключает договор в отношении квартиры с несколькими дольщиками.
Покупаю квартиру у застройщика в сданном доме, как оформить документы?
Нотариальное удостоверение договора является обязательным, только если продается доля в квартире либо участвуют несовершеннолетние и ограниченно дееспособные граждане.
Если решено купить жилье с отделкой (чистовой или черновой), то необходимо, чтобы в договоре купли-продажи это было четко предусмотрено.
Искали компанию,где бы качественно оказали услугу регистрации, чтобы в дальнейшем избежать проблем. По рекомендации остановились на указанной. Уже на консультации было понятно, что ребята профессионалы. Все сделали оперативно, помогли собрать учредительные документы, все этапы удалось пройти максимально быстро благодаря опыту и навыкам специалистов. Профессионализм сотрудников фирмы — вне сомнений.
Если решено купить жилье с отделкой (чистовой или черновой), то необходимо, чтобы в договоре купли-продажи это было четко предусмотрено.
Подружился я с компанией «Цезарь Консалтинг», регистрируя свое первое ООО. Тогда, помню, переживал, чтобы все сделали быстро и без проблем. И все получилось просто здорово! Сейчас у меня уже несколько магазинов, и юристы из компании стали мне просто друзьями. Бухгалтерия тоже радует, обращаюсь периодически. Решают многие проблемы по налогам. Спасибо, ребята!
В Гражданском кодексе РФ предварительный договор определен как неимущественное обязательство, т.е. в его классическом понимании он не может предусматривать передачу товаров, результатов работ, услуг, выплату денежных средств.
Во-первых, договор долевого участия должен быть зарегистрирован в Росреестре. Если он не зарегистрирован, значит, не заключен и юридических последствий не порождает. То есть уступить право требования по нему нельзя.
Текст предварительного контракта должен указать конкретные сроки, не позднее которых будет подписан непосредственно договор о покупке и продаже.
Договор купли-продажи – это юридически значимая сделка, которая предполагает переход права собственности от продавца к покупателю и передачу денег за квартиру покупателем бывшему собственнику.
Покупка квартиры у застройщика в ипотеку
В качестве покупателя может выступать любое дееспособное и правоспособное лицо, которое располагает необходимыми средствами для покупки квартиры. Покупка квартиры в новостройке, как и на вторичном рынке, предполагает обязательное заключение договора купли-продажи.
Более того, некоторые компании сами предлагают варианты перепланировок, которые впоследствии и реализуют по желанию дольщиков.
Помимо долевых схем строительства, рынок первичной недвижимости также насыщен предложениями о продаже квартир в новостройках, которые уже сданы в эксплуатацию и практически полностью заселены.
Преимущества покупки квартиры от застройщика
За время строительства дольщик может переуступить свои права другому лицу, заключив договор переуступки прав.
У нотариуса можно воспользоваться его депозитом для проведения безопасных расчетов. При этом за нотариальные услуги предусмотрена госпошлина, которая рассчитывается в зависимости от стоимости недвижимости.
Цена. В договоре обязательно нужно указать стоимость объекта. Стоимость должна быть указана в российских рублях.
В договоре купли-продажи новостройки участвуют две стороны: продавец и покупатель. В качестве продавца может выступать:
- юридическое лицо – застройщик, который сдал в эксплуатацию многоквартирный дом;
- физическое лицо – собственник квартиры в новостройке, который ранее приобрел ее у застройщика и решил продать по разным причинам: решил приобрести более просторное жилье или изначально покупал квартиру в инвестиционных целях.
Образец договора купли-продажи квартиры в новостройке
К примеру, если речь идет о черновом варианте, то застройщик сделает только стяжку пола и отштукатурит стены.
При этом по окончании строительства покупатели неизбежно сталкиваются с проблемами в регистрации прав на квартиры. Они находят защиту в судебных органах, которые в подавляющем большинстве случаев удовлетворяют иски обманутых граждан и выносят решения о признании их прав собственности на оплаченные квартиры.
Продавец обязан: 4.1.1. Передать Покупателю в собственность Квартиру, указанную в п.1.1 Договора. 4.1.2. Предоставить документы об отсутствии в Квартире лиц, зарегистрированных для проживания по этому адресу. 4.1.3. Сразу после подписания подписать передаточный акт и передать Покупателю все документы необходимые для проведения государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру.
А если этот договор подразумевает необходимость немедленных платежей — это еще и нарушение закона со стороны застройщика (если он заключается с физическим лицом в отношении строящегося жилья).
Под существенными условиями договора купли-продажи квартиры в новостройке понимаются те, при отсутствии которых договор считается незаключенным.
В договоре купли-продажи квартиры в новостройке можно дополнительно прописать:
- Порядок расчетов за квартиру. В частности, когда будет произведена оплата: до или после госрегистрации; каким образом будут передаваться деньги: наличными, по безналичному расчету, через банковскую ячейку или аккредитив, либо нотариальный депозит.
- Этапы расчетов: наличие предоплаты в виде аванса или задатка, их величина; величина окончательного платежа от покупателя.
- Рассрочка платежа (если такая предоставляется продавцом) и график платежей.
- Порядок разрешения споров и расторжения договора.
- Права и обязанности сторон.
- Кто оплачивает расходы по сделке (обычно это покупатель).
- Форс-мажорные обстоятельства.
- Неустойки и штрафные санкции для каждой стороны при неисполнении обязательств (например, срыве сроков фактической передачи квартиры или просрочке оплаты).
Договор долевого участия дает определенные гарантии по срокам сдачи, характеристикам квартиры и качеству отделки, если она есть. А вот по предварительному договору купли-продажи никаких гарантий я не нашел, кроме одной — срока, в течение которого будет оформлен сам договор.
Участие нотариуса позволяет избежать многих проблем при заключении договора купли-продажи. В частности, он подтвердит дееспособность сторон, то, что они подписывают договор по своему желанию, на них не оказывается давление и то, что они осознают правовые последствия сделки и переход права собственности в пользу покупателя.
Передать Продавцу заверенные, в установленном законом порядке, копии документов, подтверждающие регистрацию перехода права собственности, в 3-хдневный срок с момента осуществления регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Московской области.
Таким образом, заключая предварительный договор, покупатель фактически соглашается с невозможностью применения санкций к застройщику за просрочку, а также с тем, что последний сможет уклониться от заключения основного договора, вернув деньги.
То есть предмета продажи нет совсем, он появится у продавца в будущем при определенных условиях и в определенные сроки.