Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Учет капитального ремонта арендованного здания». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ). При этом договор аренды помещения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434, п. 1 ст. 651 ГК РФ).
Что если расходы на капитальный ремонт арендованных помещений возложены на вас, тогда учитывайте их так же, как затраты на текущий ремонт. Дело в том, что в пункте 2 статьи 260 НК РФ нет разграничения по видам ремонта. Главное, чтобы по договору собственник не возмещал арендатору стоимость ремонта. Только в этом случае вы сможете учесть расходы в составе прочих.
Ремонт не относится к отделимым улучшениям. По нормам гражданского права улучшения – это новые дополнительные свойства имущества. Без которых оно спокойно использовалось по назначению. А ремонт назвать улучшением нельзя. Поскольку основная цель ремонта – поддержать имущество в рабочем состоянии.
Электронная подпись за 1 час для:
Если цель работ – устранить неисправность, которая мешает эксплуатировать объект, восстановить работоспособность, и при этом свойства объекта не меняются, то такие работы признают ремонтными.
По общему правилу капитальный ремонт обязан проводить арендодатель. Поэтому если договором аренды не предусмотрено иное, затраты, понесенные арендатором с согласия арендодателя, должны быть возмещены деньгами либо зачтены в счет арендной платы.
Другими словами, в рассматриваемой ситуации уместно говорить о получении выручки от реализации выполненных работ и признании расходов, понесенных в процессе выполнения этих работ.
В арендуемом складе построено помещение для кладовщика. Затрачено кирпича на 30 000 рублей и прочих материалов на 10 000 рублей. Как все это отразить в бухгалтерском и налоговом учете? Высшая инстанция отметила, что гражданско-правовые контракты не порождают обязательств для третьих лиц. Претензии относительно задолженности за коммунальные услуги предъявляют к собственнику помещения.
Это будет улучшением, причем отделимым. Ведь кондиционеры можно запросто снять без ущерба. По общему правилу такими улучшениями владеет арендатор. И возмещать затраты арендодатель не обязан, если в договоре вы не прописали обратное. Когда вы будете переезжать в другой офис, кондиционеры можете забрать с собой. Конечно, при условии, что арендодатель не возместил вам затраты на их покупку.
Теперь рассмотрим, как отражать в учете ремонт (улучшение) арендованного объекта. Рассмотрим отдельно учет у арендодателя и арендатора.
В качестве таковых рассматриваются расходы на приведение имущества в надлежащий вид. Однако простого заявления об отсутствии ремонта будет недостаточно.
Неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя и переходят к нему на баланс по окончании срока аренды. Если неотделимые улучшения проведены без согласия арендодателя, то компенсировать их стоимость он не обязан. Никаких особенностей налогового учета объектов неотделимых улучшений для данного случая не предусмотрено.
Но если улучшения неотделимы и арендатор возвращает улучшенный объект, арендодатель бесплатно получает улучшения в собственность. При условии, что такое право закреплено за ним законом или договором, а также при надлежащем документальном оформлении такой операции.
Без нанесения вреда объекту нельзя оторвать поклеенные обои, демонтировать замененную электропроводку либо несущую строительную конструкцию. После истечения срока аренды и возврата объекта арендодателю все эти неотделимые улучшения останутся в распоряжении последнего.
3. Как учитывать такие расходы в налоговом учете
Естественный износ. Наличие в договоре пункта о текущем ремонте не обязывает арендатора возмещать стандартные эксплуатационные потери.
Оно утверждено приказом Минфина России от 06.05.99 N 33н. Согласно этому документу порядок отражения расходов на ремонт зависит от того, как используется арендованное основное средство. Как правило, такие объекты необходимы арендатору для осуществления основной деятельности. В таком случае расходы на их ремонт отражаются в бухучете в составе расходов по обычным видам деятельности.
Впрочем, стороны по соглашению между собой могут по-другому распределить обязанности по проведению капремонта. Так, изначально в договоре они вправе предусмотреть, что капремонт — это обязанность арендатора и в нем же урегулировать порядок компенсации таких расходов (в том числе возможность их зачета в счет арендной платы).
Организация арендует ОС. Договором аренды предусмотрено, что текущий ремонт ОС арендатор за свой счет.
Впрочем, стороны по соглашению между собой могут по-другому распределить обязанности по проведению капремонта. Так, изначально в договоре они вправе предусмотреть, что капремонт — это обязанность арендатора и в нем же урегулировать порядок компенсации таких расходов (в том числе возможность их зачета в счет арендной платы).
Однако законодательство не запрещает включать условие в договор о том, что капитальный ремонт при аренде будет осуществлен за счет арендатора.
Как отразить текущий ремонт помещения, выполненный арендатором в счет арендной платы в «1С:Бухгалтерии 8»?
Если арендатор произвел капитальный ремонт арендуемого им помещения, то арендодатель вправе не возмещать ему стоимость этого ремонта, если договором аренды не предусмотрена такая обязанность (постановление ФАС Уральского округа от 02.04.2012 № Ф09-857/12).
Гражданского кодекса РФ, – вернуть имущество в состоянии, оговоренном в договоре. Положений о том, что арендатор должен вернуть запчасти (детали, комплектующие), которые получены, например, в ходе ремонта объекта аренды, данная статья не содержит.
Если унифицированной формы документа, подтверждающего обнаруженные дефекты, нет, тогда можно разработать бланк самостоятельно.
Начнем с первого. Текущий ремонт – это, как правило, незначительные доработки. К примеру, нужно подкрасить стены или поменять плинтусы. Такие расходы обычно оплачивает ваша компания. Ведь именно арендатор должен поддерживать имущество в исправном состоянии.
«ДК» №16/2012 (рус.)
Так что проверьте, есть ли в договоре аренды условие о том, что арендодатель должен возместить затраты.
Чтобы избежать конфликтных ситуаций с арендодателем, пропишите сроки и порядок проведения капитального ремонта арендованных помещений в договоре. Тогда добиться от собственника его оплаты будет проще.
Во-первых, когда все расходы берет на себя собственник. Во-вторых, когда платит за все арендатор. И, наконец, в-третьих, когда расходы распределяются между обеими сторонами. Рассмотрим порядок отражения в учете затрат на производство неотделимых улучшений арендованного объекта недвижимости по всем возможным вариантам.
Сразу хочется отметить, что без ведома и согласия арендодателя (вернее, собственника недвижимости) провести неотделимые улучшения объекта, подлежащие включению в его первоначальную стоимость, не представляется возможным.
Можно ли ООО списать в целях уменьшения прибыли неотделимые улучшения в арендуемое имущество в виде капитального ремонта стоимостью более 8 миллионов рублей?
В практике встречаются иные схемы распределения обязанностей. Так, арендодатель может пойти на уступки и зачесть издержки на ремонт в счет договорной платы. В этом случае проводки у арендатора будут выглядеть иначе.
Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ «граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Налогоплательщик вправе создавать резерв на ремонт основных средств, если таковой длится более одного налогового периода.
Мы расскажем о последних новостях и публикациях. Читайте нас, где угодно. Будьте всегда в курсе главного!
Источник: Издательский дом Налоговый Вестник / В.Д. Глинистый, начальник отдела Департамента методологии бухгалтерского у…
Условие о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы фактически означает, что капитальный ремонт при аренде производится арендатором за счет арендодателя.
Порядок отражения операций, связанных с ремонтом арендованного имущества, отличается от отражения неотделимых улучшений. Поэтому для начала Вам нужно правильно квалифицировать проведенные работы.
Чтобы избежать конфликтных ситуаций с арендодателем, пропишите сроки и порядок проведения капремонта в договоре. Тогда добиться от собственника его оплаты будет проще.
Поэтому если договором аренды не предусмотрено иное, затраты, понесенные арендатором с согласия арендодателя, должны быть возмещены деньгами либо зачтены в счет арендной платы.
В таком случае арендодатель обязан осуществлять капитальный ремонт при аренде имущества за свой счет, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами (п. 1 ст. 616 ГК РФ).
Кроме того, классификация ремонтных работ по зданиям и сооружениям приведена в Положении о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений.