Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Заключение договоров купли продажи земельных участков». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность. Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка был утвержден Роскомземом 2 июня 1993 г. № 16/770.
Как оформить сделку купли-продажи земельного участка?
Передача недвижимости происходит по акту приема-передачи. Информацию о передаче участка можно указать и в самом договоре.
Утвержденной формы договора купли-продажи земельного участка нет, но есть обязательные моменты в его оформлении, которые нужно учитывать.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Может быть и обратная ситуация. Организация купила участок, а через некоторое время ей как собственнику предъявили иск об установлении сервитута на проезд. И в результате через ее участок теперь проходит дорога. Поэтому, выбирая объект инвестирования, нужно внимательно изучить местность и соседствующие с участком земли.
Очевидно, что в этом случае обе стороны имеют от сделки определенную выгоду, поэтому считается, что при ее проведении права сторон защищены максимально.
Каким должен быть договор купли-продажи земельного участка
Если в ЕГРН информации об участке нет, его надо размежевать и поставить на кадастровый учет. Межевание — это определение границ участка на местности. Они указываются на межевом плане, а Росреестр потом вносит их в свои базы данных. Продавать участок можно и без точных координат, если он стоит на учете.
Предметом торгов является земельный участок с определенными границами, прошедший государственный кадастровый учет, или право на заключение договора аренды такого земельного участка.
Таким образом, относительно данного рода сделки, характерным является момент несовпадения даты заключения договора и даты перехода прав на собственность, которая являлась его предметом. То есть принадлежность предмета договора новому владельцу официально наступает с момента государственной регистрации сделки.
Гл. 5.1 ЗК РФ «Предоставление земельных участков…» оперирует понятием «продажа» только применительно к торгам и аукционам.
На его основании проводится государственная регистрация объекта недвижимости с последующим оформлением правоустанавливающей документации. Рассмотрим, где и как оформить документ.
В случае отсутствия каких-либо документов сделку могут признать недействительной. Этим пользуются мошенники, которые используют множество схем, связанных с отсутствием ряда документов при заключении сделки. Так они создают для себя возможность оспорить сделку в будущем. Поэтому внимательный покупатель скорее всего сразу же откажется от сделки, если продавец не соберёт все нужные документы. Причем для земли характерна территориальная принадлежность к определенному округу, а это означает, что нотариус должен принадлежать именно к тому округу, в котором заключается договор.
После проведения межевания и согласования границ участка с соседями, геодезическая компания выдаёт межевой план участка, его описание и акт о проведённой процедуре межевания.
Основания для расторжения после регистрации
Правовое регулирование купли-продажи земельных участков в России осуществляется преимущественно в рамках §7 гл. 30 Гражданского кодекса РФ «Продажа недвижимости».
Следует уточнить, что совершать законные сделки можно только с теми наделами, которые состоят на кадастровом учете, т.е. присвоен кадастровый номер.
Следует указать на то, что нотариальное удостоверение применимо по желанию сторон и не носит обязательного характера.
Стоимость участка земли является существенным реквизитом соглашения, это то количество средств, за которое продавец готов его продать, а покупатель заплатить.
При детальном рассмотрении вопроса урегулирования в правовом аспекте данного рода сделки, можно сделать очевидный вывод о том, что к нему применяются общие гражданско-правовые нормы договора купли-продажи, учитывая особенности, которые характеризует его предмет, как объект недвижимости, а также специфики того, что этим объектом недвижимости выступает именно земельный надел.
На стоимость земельного участка могут повлиять и такие данные, указанные в договоре: возможность проводить строительные работы в будущем, использование прилегающей местности, наличие сервитута.
Также бывают случаи, когда, к примеру, для строительства продают земельные участки сельскохозяйственного назначения или участка со скрытыми коммуникациями. Результат этой покупки в основном такой: на участке строить невозможно, но земельный налог платить приходится.
ГК РФ устанавливает, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Нормами Земельного кодекса Российской Федерации закреплены основные принципы данного процесса. Для заключения сделки обязательным является составление договора в соответствии с Гражданским кодексом (часть вторая).
Чтобы обезопасить себя от подобных способов мошенничества с землей, достаточно получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.
Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Если участок земли не прошел общегосударственный кадастровый учет
Считаю, что данная фраза являлась неверной в договоре, так как свидетельство о государственной регистрации является правоподтверждающим документом, а не правоустанавливающим.
Однако представляется, что такая «детализация» является излишней, так как перечисленные условия противоречат общим принципам гражданского законодательства (свобода договора, неприкосновенность собственности, обеспечение восстановления нарушенных прав, недопустимость сделок, направленных на ограничение или отказ от правоспособности или дееспособности, и т.п.).
Они могут наследоваться. Акты их выдачи являются правоустанавливающими документами. Но с разрешения местной администрации их можно перевести в частную собственность.
Если на участке есть дом или другое строение, в том числе недостроенное, то на него отдельно необходимо собирать все документы. Если таковых строений нет – нужно взять справку об их отсутствии.
Договоры купли-продажи земельных участков
Также нотариально заверение сделки обязательно в тех случаях, когда земельный участок является объектом общей собственности, и один из собственников продаёт свою долю.
Сделка купли-продажи является наиболее распространенным вариантом при передаче прав собственности на имущество, в том числе и на земельные участки.
Их объектом является недвижимость, и суть сделок состоит в оформлении передачи права собственности на основании письменной бумаги юридического характера, а также передачи заранее фиксированной денежной суммы, которая является ценой предмета сделки .
Гражданское законодательство не требует регистрации договора купли-продажи земли в отделении Росреестра. Однако, право собственности должно перейти к другому владельцу, что отражается в Едином реестре прав на недвижимость. Поэтому рекомендуется подать договор на регистрацию и внести изменения в ЕГРН. Убедиться в том, что право перешло, можно, заказав выписку из реестра.
При заключении сделки нужно помнить, что в соответствии с действующим законодательством проданы могут быть только те земельные участки, которые прошли кадастровый учёт.
Договор купли-продажи земельного участка оформляется в письменной форме и считается заключенным с момента его подписания (п. 2 ст. 43 и п. 1 ст. 551 ГК РФ). В качестве такового выступают лишь те земельные участки, которые имеют адрес и чётко определённые границы.
Кроме того вытекающие из договора купли-продажи права подлежат государственной регистрации. Для этого необходимо предъявить соответствующее заявление в регистрирующий орган.
В договоре купли-продажи земельного участка обязательно должны быть указаны данные, которые позволяют определить участок, кадастровый номер земельного участка, а также его цена. Без этой информации договор не будет иметь юридической силы.
Расскажу, как оформить куплю-продажу земельного участка под строительство частного дома. Если читать всю статью вам некогда, вот шаблоны договора купли-продажи земельного участка и акта приема-передачи.
Что должно быть указано в договоре купли-продажи земельного участка
Объектом купли-продажи могут быть участки, которые прошли государственный кадастровый учет. Это следует из ст. 37 ЗК РФ.
В документе обязательно должны быть обозначены все условия соглашения, подробное описание предмета, права и обязанности сторон, ответственность за невыполнение обязательств. Не допускаются ошибки, нарушения законодательно-правовых норм.
Одним из самых распространенных договоров, опосредующих гражданско-правовой оборот земельных участков, является договор купли-продажи, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).