Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сохранение аренды при смене собственника». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Важно отметить, что в таком случае права и интересы арендатора не затрагиваются и не изменяются. Смена собственника не является основанием для расторжения действующего договора. Если новый владелец предъявит требование о прекращении договорных обязательств на основании того, что предшествующий арендодатель уже не является собственником, необходимо знать, что такие требования незаконны.
Суд установил факт внесения арендной платы ответчику третьим лицом в сумме 496 674 руб. за пользование земельными участками за период с 31.08.2006 по 31.12.2007 по договорам N РФ 29-19-01-0819, РФ 29-19-01-0822, РФ 29-19-000105, за период с 31.08.2006 по 31.10.2007 — по договорам N РФ 29-19-01-0804, РФ 29-19-01-0821.
Арендная плата, перечисленная арендатором во исполнение обязательств по договору аренды, может являться неосновательным обогащением и в том случае, если арендная плата получена лицом, которое утратило право на ее получение.
Как арендатору избежать проблем при смене владельца офиса
Очень часто арендатор, при смене собственника, пытается заключить со старым собственником такой договор, который бы его максимально защищал, например, заключается договор с большим сроком, предписывается запрет на изменение ставки аренды, ставится условие о предупреждении, о расторжении договора за длительный срок и т.д.
Не следует забывать, что кроме условий договора, есть еще и основное законодательство РФ, и любые нарушающие его условия могут быть легко оспорены в суде (к примеру, срок договора выше максимального). Кроме того, любые, даже не нарушающие закона условия, могут быть признаны кабальными, если нарушают права и интересы сторон.
Закон разрешает владельцу недвижимого имущества распоряжаться им по собственному усмотрению, в частности, продать его или распорядиться иным образом.
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Также помните о том, что если Вы надлежащим образом выполняли свои обязанности, то Вы имеете преимущественное право перед другими лицами на заключения договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Поручите юристу письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор на новый срок.
Судьба обеспечительного платежа при смене собственника объекта аренды
Ведь в соответствии со статьей 551 ГК РФ право собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.
Суды установили, что с 31.08.2006 получателем арендной платы по заключенным договорам аренды с третьим лицом является Российская Федерация и что по условиям договоров арендная плата перечислялась на счет Муниципального образования.
Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
В соответствии со ст. 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Можно ли сохранить договор аренды на случай смены собственника
Договор без серьезных нарушений, безусловно, поможет вам некоторое время арендовать помещение, до года максимум. Почему до года? Согласно законодательству собственник может один раз в год менять ставку аренды. В любом случае по пришествие года (максимум) собственник сможет поднять стоимость аренд настолько, что вы сами расторгнете договор.
Собственник продает недвижимое имущество, на которое третье лицо имеет право долгосрочной аренды (срок аренды — до 2020 года, регистрация в регистрационной палате есть).
Согласно п.1 ст.385 ГК РФ, арендатор вправе не исполнять обязательства по отношению к новому арендодателю до предоставления ему доказательств перехода права требования к этому лицу. Какие шаги в таком случае должен предпринять новый владелец?
В пользу того, что предшествующий арендодатель сохраняет свое право на получение арендной платы до момента государственной регистрации перехода права собственности к новому арендодателю, чаще всего приводят следующие аргументы.
Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
Компания «Фрукон» обратилась в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды с ЗАО «Пассат». По договору аренды помещение должно было использоваться как склад алкогольной продукции. Однако, по данным компании «Фрукон», на части арендованного помещения было возведено строение, предназначенное под офис.
Привлечение к ответственности бывших директоров, учредителей, участников обществ с ограниченной ответственностью (ООО).
Встает вопрос: а что делать, если договор аренды не регистрировался? Кому и, главное, с какого момента арендатор должен платить арендную плату?
Дробление бизнеса – одна из частных проблем и постоянная тема в судебной практике. Уход от налогов привлекал и привлекает внимание налоговых органов. Какие ошибки совершаются налогоплательщиками и могут ли они быть устранены?
Встает вопрос: а что делать, если договор аренды не регистрировался? Кому и, главное, с какого момента арендатор должен платить арендную плату?
Более того, в соответствии с ч. 2 п. 2 комментируемой статьи права и обязанности могут не перейти на наследника, даже если прямого запрета на это в договоре нет. Данная норма является еще одним исключением из правил ст. 418 ГК, согласно которым обязательство прекращается смертью гражданина, если оно было неразрывно связано с его личностью.
Уведомление о смене собственника арендуемого помещения образец
Участники сделки составляют и подписывают соглашение, где подробно прописываются различные положение и возможные варианты решения спорных ситуаций, в случае их возникновения.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Считая, что увеличение Корюхиным В.В. размера арендной платы за пользование предоставленными по договору аренды нежилыми помещениями и произведенные в связи с этим регистрирующим органом действия по внесению соответствующей записи в государственный реестр незаконными, ООО «Компания Амур обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В данной статье рассмотрим особенности перехода права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу.
Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Из анализа материалов дела следует, что приобретенный ИП Артамоновым С.Г. объект недвижимости являлся предметом действовавшего договора аренды от 12.02.2007 N 08-014-0421, заключенного между учреждением муниципального образования (арендодатель) и ИП Юдиным Г.В.
Является ли необходимость использования помещения для собственных нужд основанием для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя (нового собственника) (какие-либо нарушения договора со стороны арендатора отсутствуют)? Каким образом новый собственник может расторгнуть (прекратить) договор аренды?
С другой стороны, статья 8 ГК устанавливает, что право на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента регистрации этого права, если иное не установлено законом.
Аренда помещения и смена собственника
Это не обезопасит вас полностью, но может выступать в качестве одного из аргументов в вашу пользу в случае судебного спора.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства, если такие обстоятельства не наступили, то обеспечительный платеж подлежит возврату должнику, если иное не предусмотрено договором (ст. 381.1 ГК РФ).
Случаи, когда арендодатель может досрочно расторгнуть договор, перечислены в статье 619 Гражданского кодекса.
Почти любому, кто ведет коммерческую деятельность, необходимо где-то принимать клиентов, хранить документы, размещать оргтехнику и т.д. Аренда офиса — распространенный вариант решения данной проблемы. Обычно договор заключается на длительный срок, с возложением на арендатора обязанности по текущему ремонту и обслуживанию помещений.
Срывание корпоративной вуали – вариант привлечения контролирующих лиц к ответственности. Без процедуры банкротства.
Одним из наиболее актуальных вопросов в рамках проблематики данного договора является вопрос о судьбе обеспечительного платежа при смене собственника объекта аренды.
При смене собственника в договор вносятся изменения путем заключения дополнительного соглашения относительно сторон договора с указание в качестве арендодателя на нового собственника. В силу п. 1 комментируемой статьи при перемене лиц на стороне арендодателя, вызванной переходом права собственности или иного вещного права на сданное в аренду имущество от арендодателя к другому лицу (независимо от оснований перехода), действует правило о следовании права аренды за вещью (см. комментарий к ст. 613 ГК РФ).
Изменение собственника арендуемого помещения
Условия договора в части обеспечительного платежа должны быть определенными и не допускать неясностей.
Данная позиция подтверждается многочисленной судебной практикой: см. Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2017 N 17АП-8593/2017-ГКу по делу N А50-3639/2017, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.03.2016 N Ф08-296/2016 по делу N А53-3182/2015 и др.
Для начала, следует понять, что переход права собственности на объект недвижимости не является основанием прекращения договора аренд и расторжение договора с новым собственником может произойти только по той же схемы, что и и со старым собственником. Кроме того, сами условия договора остаются прежними.
Аналогичные выводы сделаны арбитрами в Постановлениях ФАС Волго-Вятского округа от 9 августа 2010 года по делу №А29-10614/2009, от 22 января 2010 года по делу №А82-4063/2009, ФАС Московского округа от 12 октября 2009 года по делу №КГ-АЧО/10067-09.
Переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется.
Ограничений по переходу прав и обязанностей арендатора-гражданина к его наследникам при аренде движимого имущества комментируемая статья не содержит. Тем более не может быть ограничений при реорганизации юридического лица.
В силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.